ส่องทำเลศิริราชในสายตา “อรรถวุฒิ ธรรมเจริญ”
จากอดีตรุ่นคุณยาย สู่อนาคต Medical Hub รุ่นหลาน
หากพูดถึงทำเลที่มีความเจริญรุ่งเรืองมานานกว่าร้อยปี มีบทบาทสำคัญทั้งด้านเศรษฐกิจ สังคม และวิถีชีวิตความเป็นอยู่ของคนพื้นที่กรุงเทพมหานครและพื้นที่ใกล้เคียง หนึ่งในพื้นที่ดังกล่าว คือ ทำเลศิริราช เขตบางกอกน้อย ซึ่งนับว่าเป็นทำเลทองมาตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน เพราะมีปัจจัยสนับสนุนสำคัญ คือ การเป็นที่ตั้งของโรงพยาบาลศิริราช โรงพยาบาลแห่งแรกของประเทศไทย ซึ่งก่อตั้งขึ้นในรัชสมัยพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัวและยังเป็นคณะแพทยศาสตร์ศิริราชพยาบาล มหาวิทยาลัยมหิดลในปัจจุบันอีกด้วย พื้นที่ใกล้เคียงยังมีแหล่งการค้าย่านวังหลัง บริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยา ซึ่งเป็นสถานที่ค้าขายสินค้าสารพัดชนิด และความเจริญดังกล่าวไม่ได้จำกัดอยู่เฉพาะย่านวังหลังบริเวณริมฝั่งแม่น้ำเจ้าพระยาเท่านั้น แต่ได้ขยายรัศมีออกมาโดยรอบโรงพยาบาลศิริราช ไม่ว่าจะเป็นย่านพรานนก ย่านบางขุนนนท์ หรือแถวถนนอรุณอัมรินทร์อีกด้วย พื้นที่โดยรอบของโรงพยาบาลศิริราช จึงมีการก่อสร้างตึกแถวและอาคารพาณิชย์ สำหรับใช้เป็นสถานที่พักอาศัย ประกอบกิจการค้าและธุรกิจต่าง ๆ มากมาย
อีกเหตุผลสำคัญที่ส่งผลให้ย่านศิริราชเป็นแหล่งเศรษฐกิจสำคัญ นอกเหนือจากศูนย์การแพทย์ชั้นนำของประเทศ คือ การมีระบบขนส่งมวลชนที่ครบและสะดวกสบาย ประชาชนสามารถเดินทางมายังพื้นที่ได้ง่ายและหลากหลายวิธี ไม่ว่าจะเป็นการเดินทางด้วยรถยนต์หรือรถเมล์ ยังสามารถเดินทางด้วยรถไฟ เพราะมีสถานีธนบุรีใกล้โรงพยาบาลศิริราช หรือเดินทางด้วยเรือก็สามารถทำได้ เพราะมีท่าน้ำวังหลังหรือท่าศิริราช หรือปัจจุบันมีรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินที่ให้บริการอยู่ไม่ไกล
ด้วยเหตุผลต่าง ๆ ดังกล่าว ทำให้ทำเลศิริราชกลายเป็นทำเลทองสำคัญซึ่งถูกจับตามองจากบรรดาดีเวลลอปเปอร์พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ ในการเข้ามาพัฒนาโครงการต่าง ๆ หนึ่งในดีเวลลอปเปอร์ที่เข้ามาพัฒนาโครงการและประสบความสำเร็จเป็นอย่างดี คือ “ดิ อัมรินทร์” ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ภายใต้แบรนด์ อรุณ (AROON) ที่มี คุณอรรถวุฒิ ธรรมเจริญ เป็นผู้บริหารงานในตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ
ปัดฝุ่นตึกเก่ารุ่นคุณยาย
สู่เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์แห่งแรก
คุณอรรถวุฒิ ธรรมเจริญ ได้เริ่มต้นเข้าสู่ถนนอสังหาริมทรัพย์ ภายหลังจากสั่งสมวิชาความรู้จากการเข้ารับการอบรมหลักสูตรทางด้านการบริหารจัดการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และด้านการเงิน จากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์และจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย (หลักสูตร RE-CU Academy : สถาบันการเรียนรู้เพื่อพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์) ด้วยการนำเอาอาคารพาณิชย์เก่าของคุณยายมารีโนเวท และปรับรูปแบบเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ในชื่อโครงการ “ดิ อัมรินทร์เรสสิเดนซ์ (The Amarin Residence)”
โดยเริ่มต้นจากการมองเห็นศักยภาพและโอกาสทางการตลาด ในบริเวณพื้นที่ทำเลศิริราช ซึ่งเต็มไปด้วยแพทย์และบุคลากรทางการแพทย์จำนวนมากมาย อีกทั้งผู้ป่วยและญาติผู้ป่วยที่ต้องเดินทางมาโรงพยาบาลในแต่ละวันนับหมื่นราย ซึ่งต้องเดินทางมาตั้งแต่เช้าตรู่ เพื่อเข้าคิวรอรับการรักษาแต่ส่วนใหญ่จะไม่ได้รับความสะดวกสบายในการเดินทางมา โดยเฉพาะผู้ที่เดินทางมาจากพื้นที่ไกล ๆ จึงเห็นว่าหากมีอพาร์ตเม้นต์รายวันซึ่งอยู่ใกล้โรงพยาบาลไว้คอยบริการกลุ่มลูกค้าดังกล่าว น่าจะประสบความสำเร็จและได้รับการตอบรับที่ดี เพราะช่วงเวลานั้นยังไม่มีเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ให้บริการรายวันเลย อย่างคนที่อยู่ทำเลบางนา หากจะมาหาหมอเพื่อวางบัตรคิวในช่วง 7-8 โมงเช้า ต้องมาตั้งแต่ 5-5.30 น.
“ตนเองเป็นคนในพื้นที่ตั้งแต่เกิด แต่มองหลายอย่างไม่เหมือนคนอื่นมอง ประกอบกับได้เรียนรู้วิชาด้านการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จึงเปิดให้บริการเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์รายวัน เมื่อ 14 ปีที่แล้ว โดยคุณยายมีอาคารพาณิชย์อยู่จำนวนมาก จึงได้เช่าจากคุณยายมารีโนเวทและพัฒนาเป็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ โดยคิดเป็นมูลค่าการลงทุนทั้งราคาอาคารและงบประมาณการปรับปรุงประมาณ 40-50 ล้านบาท ขนาดจำนวน 27 ห้อง
เดิมมีคนอยากให้ทำเป็นห้องเช่ารายเดือนซึ่งรายได้เดือนละ 7,500 บาท แต่เรามาคิดว่าถ้าปล่อยเช่ารายวันต่อเดือนจะได้รายได้ถึง 20,000 บาท จากเดิมคาดว่าภายในหนึ่งปีอัตราเช่าคงเต็ม แต่พอเปิดให้บริการจริงเพียงอาทิตย์เดียวก็มีผู้เช่าเต็ม 100%”
ปั้นโปรเจ็กต์ 2 จับตลาดคุณหมอ
ด้วยสายตาการมองศักยภาพของพื้นที่ และโอกาสทางการตลาดที่ชัดเจนจนพาโครงการแรกประสบความสำเร็จ คุณอรรถวุฒิ จึงได้รับเชิญจากสถาบันการเรียนรู้เพื่อพัฒนาธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ให้เป็นหนึ่งในวิทยากร นำเอาความสำเร็จดังกล่าวไปเป็น Case Study สอนผู้เข้ารับการอบรมหลักสูตรของ RE-CU ในรุ่นที่ 5-7 ถึงแนวคิดในการพัฒนาโมเดลเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ไม่เพียงเท่านั้นโมเดลความสำเร็จของเขา ยังกลายเป็นต้นแบบให้ผู้ประกอบการหลายรายพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ในพื้นที่ออกมามากมายด้วย
แม้ว่าโครงการดิ อัมรินทร์ เรสสิเดนซ์ จะประสบความสำเร็จและสร้างชื่อเสียงได้เป็นอย่างดี แต่ด้วยแนวคิดและวิสัยทัศน์ของ “อรรถวุฒิ” ที่มีความรู้และประสบการณ์ด้านอสังหาฯ และการเป็นคนในพื้นที่ มองเห็นศักยภาพของพื้นที่และโอกาสทางการตลาดไม่เหมือนคนอื่น จึงได้มีแนวคิดจะพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยออกมาอีกหนึ่งโครงการ แต่เปลี่ยนรูปแบบมาเป็นโครงการคอนโดมิเนียมแทน แม้จะมีผู้แนะนำว่าให้พัฒนาเป็นโครงการดิ อัมรินทร์ เรสสิเดนซ์ แห่งที่ 2 และเขาเองก็เชื่อมั่นว่าหากพัฒนารูปแบบเดิมก็จะยังคงประสบความสำเร็จเช่นเดิม แต่เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าของที่ดินให้มากขึ้น และเป็นการวางรากฐานของการไปสู่การเป็นดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำ เขาจึงเลือกจะพัฒนาโครงการที่ 2 ด้วยรูปแบบของคอนโดมิเนียม ภายใต้แบรนด์“อรุณ (AROON)”
“ถ้าจะขึ้นเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เฟส 2 เชื่อว่าผลตอบรับดีแน่นอน แต่ส่วนตัวยังมองว่ามีอีกกลุ่มเป้าหมายหนึ่งที่สามารถเข้าไปทำตลาดได้ คือ กลุ่มแพทย์และบุคลากรทางการแพทย์ ในรูปแบบของคอนโดมิเนียม ส่วนเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์เราจับตลาดคนไข้และญาติเป็นหลัก แต่ถ้าเป็นคอนโดกลุ่มคนไข้ส่วนหนึ่งที่ใช้บริการได้ อย่างไรก็ตามกลุ่มหลักจะเป็นคุณหมอ ก่อนพัฒนาโครงการจึงลงสำรวจตลาดด้วยตนเอง ว่ากลุ่มคุณหมอต้องการที่อยู่แบบไหน รูปแบบใด ราคาประมาณเท่าไร จึงพัฒนาออกมาเป็นคอนโดโครงการแรก ที่ขายประมาณ 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร เพราะหากระดับราคา 7-8 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ไม่ตอบโจทย์คุณหมอทั้งหมด แม้คนนอกพื้นที่มองว่าในทำเลศิริราชยังไม่ค่อยมีคอนโด การพัฒนาต้องเป็นคอนโดไม่แพง แต่เรามองว่าต้องเป็นคอนโดที่ถูกใจคุณหมอจริงๆ ราคาไม่จำเป็นต้องทำราคาต่ำเกินไป แต่ต้องมีคุณภาพ มีความคุ้มค่าคุ้มราคา”
ปิดโปรเจ็กต์คอนโดได้ภายในปีแรก
ผลของการศึกษาตลาดก่อนการพัฒนาจริงของคุณอรรถวุฒิ ที่สามารถนำข้อมูลอินไซต์มาพัฒนารูปแบบคอนโดและกำหนดราคาขายได้ตรงใจกลุ่มคุณหมอและบุคลากรทางการแพทย์ ส่งผลให้โครงการได้รับความสนใจอย่างสูง กลุ่มคุณหมอขอเข้ามาดูรายละเอียดโครงการตั้งแต่สำนักงานขายยังก่อสร้างไม่เสร็จเรียบร้อย ทั้ง ๆ ที่บริษัททำการตลาดและโปรโมตโครงการไปเพียงเล็กน้อยเท่านั้น ทำให้เบื้องต้นมีลูกค้าสนใจและปิดการจองไปได้ถึง 20% ในระยะเวลาเพียง 2 อาทิตย์แรกก่อนสำนักงานขายจะก่อสร้างแล้วเสร็จ และหลังจากเปิดตัวสำนักงานขายอย่างเป็นทางการก็สามารถปิดยอดจองเพิ่มได้อีก 60% ภายในระยะเวลา 2 เดือนเท่านั้น ก่อนที่ต่อมาในเดือนที่ 3 จะเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรน่า 2019
“การเปิดตัวโครงการแรกถือว่าประสบความสำเร็จอย่างมาก แม้ว่าจะเจอโควิด-19 ระบาด ซึ่งเราก็ได้รับผลกระทบมีลูกค้าขอคืนห้องที่จองไว้ประมาณ 5% แต่ถือว่าเราได้รับผลกระทบน้อย ขณะที่โครงการอื่น ๆ ลูกค้าคืนห้อง 40-50% แต่ที่สำคัญคือ โครงการอรุณ สามารถปิดการขายได้ภายในปีแรกที่เปิดตัว ซึ่งลูกค้าของโครงการมีทั้งกลุ่มคุณหมอ กลุ่มนักศึกษาแพทย์ กลุ่มพยาบาล และกลุ่มนักลงทุน ซึ่งมีทั้งนักลงทุนทั่วไปและนักลงทุนเก็งกำไร แต่ส่วนใหญ่จะเป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงสัดส่วนประมาณ 70%”
ถอด 3 กลยุทธ์ความสำเร็จ
เมื่อถามถึงคีย์ความสำเร็จของโครงการอรุณ ท่ามกลางวิกฤตโควิด-19 คุณอรรถวุฒิ เล่าว่า เป็นเพราะการศึกษาตลาดและจับกลุ่มเป้าหมายได้อย่างชัดเจน รู้ถึงความต้องการของกลุ่มลูกค้าว่าต้องการอยู่อาศัยอย่างไร รวมถึงองค์ประกอบด้านอื่น ๆ ซึ่งหากถอดปัจจัยแห่งความสำเร็จของโครงการอรุณ น่าจะมาจาก 3 กลยุทธ์หลัก คือ
1.กลยุทธ์ทำเลที่ตั้ง ซึ่งเป็นทำเลศักยภาพ อยู่ใกล้โรงพยาบาลศิริราช การพัฒนาโครงการในทำเลศิริราชมักจะมีปัญหาการหาที่ดินมาพัฒนาได้ยาก เพราะส่วนใหญ่เจ้าของที่ดินเป็นคนในพื้นที่ อยู่อาศัยมานาน 30-60 ปี ไม่มีการขายที่ดินหรืออาคารให้กับผู้อื่น และแต่ละแปลงมีขนาดไม่ใหญ่มาก การพัฒนาโครงการต้องซื้อที่ดินรวมหลายแปลง ที่ดินบริเวณศิริราชยังอยู่ในเขตพื้นที่อนุรักษ์มีข้อจำกัด ไม่สามารถสร้างอาคารสูงเกิน 5 ชั้นได้ รวมถึงที่ดินส่วนใหญ่เป็นของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.)
2.กลยุทธ์ด้านราคา โครงการมีราคาเฉลี่ยประมาณ 1.1 แสนบาทต่อตารางเมตร เป็นราคาที่ไม่สูงหรือต่ำเกินไป ซึ่งกลุ่มคุณหมอสามารถซื้อได้ แต่มากกว่าราคา คือ ความคุ้มค่า คุ้มราคาที่โครงการมอบให้กับลูกค้า
3.กลยุทธ์โปรดักส์ มีการออกแบบและพัฒนาให้เป็นโครงการที่ถูกใจคุณหมอ ที่มีจำนวนยูนิตไม่มาก มีความเป็นส่วนตัวสูง และมีความลักชัวรี่ ให้สินค้ามีคุณภาพ อาทิ เฟอร์นิเจอร์จากแบรนด์โมเดิร์นฟอร์ม แอร์ไดกิ้น อินเวอร์เตอร์ เป็นต้น พื้นที่ส่วนกลางยังมีความสะดวกสบายต่อการอยู่อาศัย อย่างที่จอดรถให้มากถึง 60%
เสน่ห์ทำเลศิริราชและโอกาสการพัฒนาในอนาคต
คุณอรรถวุฒิ เล่าอีกว่า ทำเลศิริราชเป็นย่านที่ถือว่ามีความสำคัญต่อวิถีชีวิตและความเป็นอยู่ของผู้คนจำนวนมาก ไม่เฉพาะด้านการแพทย์และการศึกษาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตด้านต่าง ๆ เพราะเป็นทำเลที่แวดล้อมไปด้วยสถานที่สำคัญ อาทิ ตลาดวังหลัง ซึ่งนอกจากจะมีของกินของใช้แล้ว ยังรวมถึงร้านอาหาร ภัตตาคาร โรงแรมและที่พักสำหรับนักท่องเที่ยว วัดสำคัญ ๆ เช่น วัดระฆังโฆสิตาราม วัดอรุณราชวราราม
นอกจากนี้ ทำเลศิริราชยังถือได้ว่าเป็นศูนย์รวมระบบคมนาคมทั้งระบบราง ถนน และทางน้ำ เพราะมีเส้นทางรถไฟ รถไฟฟ้า ท่าเรือ และถนนตัดใหม่ อย่างถนนพระเทพ (ถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4) ซึ่งเป็นถนนสร้างตัดใหม่ ต่อขยายมาจากถนนพรานนก จากสามแยกไฟฉายไปบรรจบกับถนนพุทธมณฑลสาย 4 ทำให้สามารถเดินทางออกไปยังสถานที่ต่าง ๆ ได้ทั่วกรุงเทพฯ หรือผู้คนจากสถานที่อื่น ๆ เดินทางมายังโรงพยาบาลศิริราชได้อย่างง่ายดาย ในอนาคตบริเวณรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน สถานีบางขุนนนท์ ยังจะเป็นจุดเชื่อมต่อของรถไฟฟ้ารวม 3 สาย ได้แก่ รถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน รถไฟฟ้า MRT สายสีส้ม และรถไฟฟ้าสายสีแดง
ขณะที่พื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย ที่อยู่ใกล้กับโรงพยาบาลศิริราช ซึ่งปัจจุบันมีอาคารที่พักของพนักงานและเจ้าหน้าที่รถไฟอายุกว่า 50-60 ปี ทางรฟท.ยังมีแผนปรับปรุงพัฒนาอาคารที่พักของพนักงานและเจ้าหน้าที่แห่งใหม่ พร้อมกับการพัฒนาพื้นที่ระหว่างทางเชื่อมต่าง ๆ เป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์ เช่น ถนนคนเดิน ซึ่งจะส่งผลให้มีคนเข้ามาใช้บริการและอยู่อาศัยในพื้นที่เพิ่มขึ้นเป็นจำนวนมาก จากปัจจุบันมีคนไข้เข้ามาใช้บริการของโรงพยาบาลศิริราชกว่า 12,000 คนต่อวัน ไม่นับรวมกับแพทย์ บุคลากรทางการแพทย์ และนักศึกษาอีกกว่า 25,000 คน ซึ่งปัจจุบันในเขตบางกอกน้อยมีประชาชนอยู่อาศัยกว่า 1 แสนคน ทำให้ทำเลศิริราชเป็นย่านเศรษฐกิจและแหล่งที่อยู่อาศัยสำคัญทั้งในปัจจุบันและต่อไปในอนาคตของพื้นที่กรุงเทพฯ ฝั่งธนบุรีด้วย
ไม่เพียงเท่านั้น อนาคตโรงพยาบาลศิริราชจะก้าวไปสู่การเป็นศูนย์การแพทย์ชั้นนำของภูมิภาคเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เพราะมีแผนพัฒนาโครงการอาคารรักษาพยาบาลและสถานีศิริราช ความสูง 15 ชั้น ซึ่งเป็นหน่วยบริการหนึ่งของคณะแพทยศาสตร์ศิริราช โดยมีทางเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้าสายสีส้ม และสายสีแดง รวมถึงเป็นสถานีขนส่งมวลชนเพื่อสุขภาพและสาธารณสุขแห่งแรกของประเทศไทย ซึ่งทางโรงพยาบาลศิริราชได้ทำข้อตกลงร่วมกับรฟท. และการรถไฟฟ้าขนส่งแห่งประเทศไทย (รฟม.) ที่จะร่วมมือพัฒนาโครงการดังกล่าวบนที่ดินกว่า 4.67 ไร่ ด้วยงบประมาณ 3,800 ล้านบาท
ปัจจัยต่าง ๆ ดังกล่าว คุณอรรถวุฒิ มองว่าเป็นโอกาสสำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย เพราะมีดีมานด์จำนวนมาก ขณะเดียวกันยังเป็นโอกาสสำหรับนักลงทุนซื้ออสังหาฯ เพื่อเก็งกำไรหรือปล่อยเช่าที่จะได้รับผลตอบแทนในอัตราที่สูง ทำให้ “ดิ อัมรินทร์” ยังคงมุ่งมั่นในการพัฒนาโครงการในทำเลศิริราช โดยปัจจุบันยังมีที่ดินสะสมในทำเลดังกล่าวอยู่พอสมควร และจะมีการหาซื้อเพิ่มเพื่อพัฒนาโครงการต่อไป ซึ่งการพัฒนาของบริษัทยังคงมุ่งเน้นในเรื่อง “คุณภาพ” เป็นหัวใจหลักสำคัญ นอกจากโลเคชั่นต้องดีแล้ว ยังต้องให้ความคุ้มค่า คุ้มราคา ความสะดวกสบาย และความเป็นส่วนตัวกับผู้อยู่อาศัยด้วย เพราะเป็นปรัชญาของการดำเนินธุรกิจที่ยึดถือมาโดยตลอด และจะพัฒนาให้ดียิ่งขึ้นไปด้วย เพื่อสร้างแบรนด์และความเชื่อถือให้เกิดกับลูกค้า ว่าบริษัทยึดมั่นในคุณภาพการพัฒนา ทั้งในปัจจุบันและอนาคต ซึ่งในระยะ 1-3 ปีนี้ ยังคงพัฒนาโครงการในพื้นที่ทำเลศิริราชเป็นหลัก
